¿Qué son las cuotas comunitarias?
De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios contribuirán a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido (ya sea en los estatutos de la comunidad o cualquier acuerdo llevado a cabo en Junta)
La cuota de participación es una expresión numérica de números enteros y centésimas, atribuida a cada uno de los inmuebles constituidos en propiedad horizontal (viviendas, garajes, trasteros y locales, etc). Esta cuota, se corresponde con el porcentaje de participación sobre las zonas comunes, distribuido normalmente conforme a la superficie de cada uno de ellos en relación con el total de las fincas que constituyen la propiedad horizontal).
Por tanto los gastos generales se imputarán a cada propietario conforme a su coeficiente o cuota de participación.
¿Se pueden pagar los gastos generales o extraordinarios por partes iguales?
Como hemos dicho, los gastos se repartirán conforme a la cuota de participación, pero esto puede modificarse en caso de unanimidad de los propietarios para pagar todos los gastos, o parte de ellos, conforme a otro acuerdo alcanzado.
Del mismo modo, el sólo hecho de que un solo propietario quiera pagar su cuota comunitaria conforme al coeficiente establecido en el título constitutivo, será necesario para cambiar el sistema de cuotas de todos los propietarios y pagar por coeficiente.
Esta, aparte de ser la forma establecida en la Ley, es la más justa, ya que cada uno pagará conforme al tamaño de su inmueble.
¿Cómo se reclaman las cuotas comunitarias a un propietario?
Para reclamar las cuotas de un propietario "moroso" en primer lugar, es conveniente requerirle de forma fehaciente el pago de la deuda, esto es, por medio de carta certificada, burofax o cualquier medio que pueda acreditar su recepción.
Si esta vía no resultase será necesario acudir a la vía judicial. La vía más rápida y efectiva es el procedimiento monitorio, el cual exige una serie de requisitos:
1º. - Celebración de Junta ordinaria o extraordinaria que establezca en su orden del día la certificación y liquidación de deudas.
2º. - Certificación del acuerdo en Junta de Propietarios de la liquidación de la deudaaprobada por el Secretario con el visto bueno del Presidente, otorgando poderes al Presidente, o al administrador si así se acordase en la junta, para que reclame la deuda en vía judicial.
3º. - Será necesario notificar este acuerdo al propietario, requiriéndole el pago nuevamente de forma fehaciente.
4º. - Si pasado el plazo concedido para el pago, aun así este no se atiende, se presentará la correspondiente demanda de procedimiento monitorio.
5º. - El deudor tendrá 20 días para pagar, oponerse, o no hacer nada.
6º. - La comunidad podrá reclamar además, todos los gastos ocasionados a la comunidad por la reclamación de la deuda, incluidos los honorarios de abogado y procurador cuando se valga de su asistencia aunque el deudor abone la deuda una vez presentada la demanda o no comparezca ante el Tribunal. Por tanto, la reclamación, independientemente de la cuantía que tenga, no tendrá por qué suponer una carga económica a la comunidad siendo por tanto, más que recomendable hacer uso de estos profesionales
7º. - Si el deudor se opone al pago, el tribunal citará a las partes a un juicio verbal, o si la cuantía fuera superior a 6.000 € se dará traslado a la comunidad para que presente una nueva demanda, esta vez de juicio ordinario.
8º.- Si el deudor no atiende el pago la comunidad podrá ejecutar el Decreto que se dicte por el Tribunal, pidiendo el embargo de cuantos bienes figuren a nombre del propietario deudor en cuantía suficiente para hacer frente a la deuda.
¿Cuándo prescribe la reclamación de cuotas comunitarias?
Nada se estipula en la Ley de Propiedad Horizontal al respecto de la prescripción de reclamación de cuotas comunitarias y por tanto no existe un criterio único en cuanto a este punto.
El criterio general de la jurisprudencia es que la acción para reclamar los gastos comunitarios prescribirá a los 15 años (artículo 1.964 del Código Civil), sin embargo, minoritariamente, existen resoluciones de Audiencias Provinciales que fijan este plazo en 5 años. (Artículo 1.963 del Código Civil).
He adquirido un piso cuyo anterior propietario tiene una deuda con la comunidad. ¿Puede la comunidad reclamarme esa deuda como nuevo propietario?
El nuevo adquirente de un inmueble responderá de las deudas existentes en el año natural en curso de la compra, así como de los 3 años anteriores, por ello es muy importante asegurarse antes de comprar una vivienda que la misma está al corriente de todos los pagos con la comunidad, mediante la oportuna certificación emitida por la comunidad. Actualmente, para vender, un inmueble la notaría, o incluso el propio adquirente, exigen al propietario vendedor que aporte ese certificado de estar al corriente en los pagos a la comunidad para así "evitar sorpresas".
¿Tienes problemas de morosidad en tu comunidad? ¿Quieres oponerte al procedimiento monitorio instado por la comunidad? Podemos ayudarte.
